SMART-Wohnungen in Wien: Voraussetzungen und Vergabe

Bereits im Vorjahr gab die Stadt bekannt, dass das System der sozialen Wohnungsvergabe mit dem Modell "Wohnungsvergabe NEU" reformiert werden soll. Ab Mai 2025 wurde das neue Modell schrittweise eingeführt. 

Neu seit 2025:

• Die früher geltende Voraussetzung eines durchgehenden zweijährigen Hauptwohnsitzes an einer einzigen Wiener Adresse entfiel. Nun reicht ein durchgehender Hauptwohnsitz von zwei Jahren in Wien – unabhängig von der Anzahl der Adressen und Umzüge.
• Eine neue Vergabekategorie unterstützt Haushalte, die trotz Einkommen steigende Wohnkosten aufgrund der Teuerung nicht mehr bewältigen können. Voraussetzung ist ein positiver Bescheid für den Erhalt der Wohnbeihilfe Neu oder der Mietbeihilfe.

Neues Vergabesystem ab 2026

Nun hat der Wiener Landtag die rechtliche Grundlage für das reformierte Vergabesystem beschlossen und damit den Weg für die flächendeckende Umsetzung freigemacht. Die Wohnungsvergabe NEU basiert auf einem Bonuspunkte-System, das die Vergabe von Gemeindewohnungen und geförderten Wohnungen anhand klar definierter Kriterien mit jeweils festgelegten Punktewerten regelt:

Hinweis: Die Bonuspunkte können miteinander kombiniert werden.

Durch die Reform des Vergabemodells sollen künftig Lebenslagen stärker berücksichtigt werden, in denen der Wohnbedarf besonders hoch ist. Dazu zählen etwa Familien mit zu wenig Wohnraum, Alleinerzieher*innen oder Menschen, die durch steigende Wohnkosten stark belastet sind. Auch einschneidende Veränderungen wie eine Trennung oder ein drohender Wohnungsverlust fließen in die Bewertung ein. Ebenso werden besondere Lebensphasen wie Ausbildung oder der Umzug in die erste eigene Wohnung berücksichtigt. Darüber hinaus spielen gesundheitliche Aspekte, Pflegeverantwortung oder Anforderungen an barrierefreies Wohnen eine wichtige Rolle.

Ab wann gilt das neue System?

Die Vorab-Registrierung im neuen System wird ab dem 14. Juli möglich sein, die Wohnungsvergabe NEU wird am 22. September 2026 starten. Gleichzeitig gilt bis Herbst eine Ãœbergangsphase, in der Inhaber*innen eines bestehenden Wiener Wohn-Tickets wie bisher nach Gemeindewohnungen und geförderten Wohnungen suchen können.

So funktionierte das Vergabesystem bisher: 

2012 vom damaligen Wohnbaustadtrat und heutigen Bürgermeister Michael Ludwig ins Leben gerufen, zielt das SMART-Wohnbauprogramm darauf ab, kostengünstigen Wohnraum für Wiener*innen zu schaffen. SMART-Wohnungen zeichnen sich durch kompakte Grundrisse, niedrige Eigenmittel und leistbare Mieten aus. Der verfügbare Wohnraum soll dabei optimal genutzt werden – auch eine Ausstattung mit handelsüblichen Standardmöbeln ist möglich.

Seit 2019 müssen im Rahmen von Bauträgerwettbewerben und durch den Grundstücksbeirat geprüfte Wohnprojekte zu 50 % in der SMART-Variante umgesetzt werden. Damit möchte die Stadt auf die anhaltend hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum reagieren.

Aufgrund der kompakten Grundrisse sind SMART-Wohnungen besonders für Jungfamilien, Paare, Alleinerzieher*innen, Singles sowie ältere und jüngere Wohnungssuchende geeignet. Die Wohnungen werden gemäß einem vorgegebenen Wohnungsschlüssel in verschiedenen Größen und mit einer unterschiedlichen Anzahl an Zimmern angeboten:

• Typ A (1 Zimmer): ca. 40 m²
• Typ B (2 Zimmer): ca. 55 m²
• Typ C (3 Zimmer): ca. 70 m²
• Typ D (4 Zimmer): ca. 85 m²
• Typ E (5 Zimmer): ca. 100 m²

Der Finanzierungsbeitrag (Baukosten- und Grundkostenbeitrag) ist mit maximal 60 € pro m² Wohnnutzfläche gedeckelt. Die Miethöhe ist vergleichbar mit jener von Gemeindewohnungen der Stadt Wien.

Um für eine SMART-Wohnung in Frage zu kommen, benötigen Wohnungswerber*innen ein "Wiener Wohn-Ticket mit begründetem Wohnbedarf", gleich wie bei Gemeindewohnungen.

► Details zu den Wohnbedarfsgründen

Die Grundvoraussetzungen sind: 

• Erfüllung eines Wohnbedarfsgrundes
• mindestens 17 Jahre alt (Wohnungsanmeldung und Vertragsabschluss erst ab 18 Jahren möglich)
• seit zwei Jahren ohne Unterbrechung mit Hauptwohnsitz in Wien gemeldet
• österreichische Staatsbürgerschaft oder Staatsbürgerschaft eines EU- oder EWR-Landes bzw. der Schweiz, Status als anerkannter Flüchtling oder Aufenthaltstitel „Daueraufenthalt-EU“ nach dem Niederlassungs- und Aufenthaltsgesetz als Drittstaatenangehöriger
• die Einkommenshöchstgrenzen dürfen nicht überschritten werden

Stand 2026

Gut zu wissen: Bei manchen Wohnprojekten wird zusätzlich zur Hauptförderung die sogenannte Superförderung gewährt. Ob Anspruch darauf besteht, lässt sich im Rahmen eines persönlichen Beratungsgesprächs oder durch Nutzung des Finanzierungsrechners feststellen.

Jeweils die Hälfte der SMART-Wohnungen werden über die Wohnberatung Wien vergeben. Wer alle Grundvoraussetzungen und mindestens einen Wohnbedarfsgrund erfüllt, kann ein Wiener Wohn-Ticket mit begründetem Wohnbedarf - und somit eine SMART-Wohnung - beantragen. Dazu müssen Sie bei der Wohnberatung Wien einen Antrag mit folgenden Unterlagen stellen: 

• Amtlicher Lichtbildausweis (Führerschein, Pass, Personalausweis etc.)
• Geburtsurkunde
• Aktueller Einkommensnachweis
• Mietvertrag, Nutzungsvertrag bzw. Grundbuchauszug der derzeitigen Wohnung (außer von Gemeindewohnungen)
• Bei Schwangerschaft: Mutter-Kind-Pass
• Personen aus Drittstaaten (Nicht-EU-Bürger*innen) benötigen einen gültigen Nachweis über den legalen Aufenthalt in Österreich
• ggf. Heirats-/Partnerschaftsurkunde
• ggf. Sterbeurkunde bei verwitweten Personen
• ggf. gerichtliche Dokumente wie Pflegschaftsnachweise, rechtskräftige Scheidungsunterlagen, rechtskräftiger Obsorgenachweis, etc.

Den Antrag kann man entweder online stellen oder man meldet sich bei der Wohnberatung Wien unter der Service-Hotline 01/24 111, vereinbart einen Beratungstermin und reicht die Dokumente bei der Service-Stelle ein.

Haben Sie den Antragsprozess erfolgreich hinter sich gebracht und einen Wiener Wohn-Ticket erhalten, geht's im nächsten Schritt an die Suche Ihrer Wunschwohnung. 

Im Rahmen der "Digitalen Wohnungsvergabe" haben Interessenten die Möglichkeit, auf der Website der Wohnberatung Wien nach passenden Wohnungen oder Wohnbauprojekten zu suchen. Die jeweiligen Wohnungen sind mit Fotos, Grundrissplänen und umfangreichen Zusatzinformationen versehen. Zusätzlich kann nun gezielt nach konkreten Kriterien gesucht werden, zum Beispiel nach der Anzahl an Stufen bis zur Wohnung oder danach, ob es einen Aufzug gibt.

Auf der Plattform werden laufend neue SMART- und Gemeindewohnungen eingestellt. Wenn Ihnen eine Wohnung zusagt, sollten Sie mit der Anmeldung nicht zögern, da diese nur zeitlich begrenzt möglich ist.

Hinweis: Damit Sie sich über die Online-Plattform für geförderte Wohnungen anmelden können, ist es unbedingt erforderlich, dass Sie die Geschäftszahl Ihres Wiener Wohn-Tickets in Ihren Account eintragen.